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L'OPCI : un produit méconnu de la gestion de patrimoine

Pour diversifier votre portefeuille d’investissements et profiter à la fois de l’immobilier et des actifs boursiers dans un seul produit, investissez dans les organismes de placement collectif immobilier ! Les OPCI, produits pierre-papier utilisant le même fonctionnement que les SCPI, sont certes peu connus du grand public. Ils sont destinés aux particuliers et aux professionnels et peuvent être souscrits en direct ou à travers un contrat d’assurance-vie.

De quoi se compose un OPCI ?

Cet actif se constitue d’immobilier (un mix d’immeubles non cotés et de foncières cotées), d’actifs financiers (OPCVM, actions, obligations, SICAV, FCP) ainsi que de liquidités. L’OPCI peut aussi inclure des parts de sociétés, outre l’immobilier détenu en direct. Notons que l’OPCI est un actif à prépondérance immobilière dans la mesure où au moins 60% du produit se compose de pierre.

Ainsi, l’investisseur peut à la fois profiter de la « pierre » ainsi que des valeurs mobilières et bénéficier ainsi d’une extrême diversification, ce qui est avantageux du point de vue limitation des risques.

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La gestion des OPCI : comment ça fonctionne ?

Un exploitant spécialisé se charge de la gestion : il choisit la typologie d’immeubles à faire fructifier dans le but de générer des revenus locatifs. C’est également lui qui sélectionne les produits boursiers c’est-à-dire les valeurs mobilières citées plus haut, le but étant de produire le meilleur rendement.

L’exploitant se charge de la mise en location de son parc, en tablant sur un taux de remplissage optimal, mesuré par le biais du taux d’occupation financer et physique.

Entretemps, l’exploitant émet des parts d’OPCI qui seront souscrites par les investisseurs : les OPCI grand public pour les particuliers et les OPCI professionnels pour les entreprises. Chaque détenteur de parts devient alors associé de l’OPCI et a droit aux loyers collectés qui seront redistribués en fonction de la quote-part de chacun.

L’exploitant gère le rachat des parts en cas de sortie d’un associé. Cette sortie est facilitée grâce à la poche de liquidités que content l’OPCI. Parmi les missions de l’exploitant figure ainsi l’organisation du marché des parts, la gestion des souscriptions et la collecte des fonds, de même que la recherche de plus-value au moment de la revente du parc.

Quel rendement attendre d’un OPCI ?

À la différence des SCPI, les OPCI produisent un rendement assez faible : celui des premières est de 4.5% par an, le rendement des OPCI peinent à franchir le seuil des 2.5%. Investir en OPCI, c’est analyser un à un chaque actif, sa composition, ses points forts et ses points faibles. Le rendement ne peut donc être connu à l’avance et, en particulier, en raison de la volatilité des actifs financiers qui constituent le produit.

Sur quels éléments s’articule la gestion de l’OPCI ?

Nous venons de parler de l’exploitant qui est composé non seulement de spécialistes dans le domaine de l’immobilier et des finances, mais aussi d’un conseil d’administration. Celui-ci est constitué d’une dizaine à une douzaine de personnes, dont la mission principale est de déterminer la stratégie d’exploitation, le but étant de produire des dividendes de qualité.

Les dépositaires quant à eux ont pour mission de contrôler la gestion de l’actif, tandis que les commissaires aux comptes se chargent de la certification des chiffres présentés au moment de l’assemblée générale des associés. Les autres intervenants dans la gestion de l’OPCI sont les évaluateurs immobiliers, sans oublier l’Autorité des marchés financiers (AMF) par qui la société de gestion doit transiter pour obtenir son agrément. Soulignons que cet organe a pour fonction de superviser le bon fonctionnement des marchés boursiers et financiers, et de sanctionner en cas d’irrégularité ou de non-conformité.

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